“以房养老”为何变无家可归？

专家建议：积极寻求子女及律师帮助，切不可听信择期退款承诺

□ 中国妇女报·中国女网记者 宋利彩

近期，北京一些有房的老人，被骗子忽悠，只要把自己的房子抵押借贷几个月，投资“以房养老”项目，每个月就能拿到5%～15%不等的高额利息。然后，老人们被拉到公证处，签下了将房产抵押的“借款合同”，老人刚得到所谓“借款”一两百万元，就转给骗子去“理财”。

更糟糕的是，老人被骗签下经过公证的“委托书”，放弃自己的抗辩权。结果，骗子作为“债权人”直接拿着经过公证的委托书，在他们完全不知情的情况下将房子过户。

专家认为，这种老人基于房产的抵押或变卖来获取充足养老资金或养老方式的选择而遭遇的骗局，通称为“以房养老”骗局。

老人们如何轻易掉进骗子们的谎言，将价值几百万元的房产抵押，甚至在没有拿到一分钱的情况下将房子过户他人？骗子们并不高明的骗局得逞的原因在哪里？专家们对此有什么评价和建议？中国妇女报·中国女网记者对此进行了调查采访。

“都是国家机构，一点问题没有”

2016年12月5日，张荣（化名）和老伴被一伙陌生人赶出了自己的房子。两位古稀之年的老人，失去了唯一的安身立命之所。

一年多前，张荣接到田英年（音）的电话，对方以老伴去世为由，希望她来聊聊天。聊天过程中，田英年说起了一个“以房养老”的理财项目，称只要将房子抵押出去贷款，然后将贷款交给公司去理财，每个月就有几万块的收益，特别好，特别安全，自己老伴生病，全靠有这个理财项目。

听朋友这么说，张荣很动心。张荣和老伴两人的退休金加起来有七八千块钱，但近几年，随着年纪越来越大，张荣和老伴的身体接连出现一些问题，每个月光是医药费就要两三千块钱。如果能多收入一笔钱，经济上就缓解多了，两个子女单位效益也不是很好，逢年过节团聚，还能多给孙子孙女些压岁钱，何乐而不为呢？

见张荣动了心，田英年立刻打电话叫来了做“以房养老”理财项目的广艳彬。

“这个广艳彬嘴很甜，叔叔阿姨地叫着，看上去也挺善良的，还主动说起他老家是哪儿的，父母都在做什么，给人感觉挺实在的，然后说了一大堆‘以房养老’的好处。”张荣说。

不容张荣再多想，广艳彬开车带张荣夫妇回家。刚一进门坐下，广艳彬就打电话叫了担保公司的苏炯、于洋两人来进行所谓的房屋评估，做出可贷130万元的结论。随后，广艳彬开车带两位老人分别来到位于丰台区的不动产登记中心和位于西城区新街口的北京国立公证处，快速办理了房屋的抵押贷款手续，并进行了所谓的公证。

“在车上，广艳彬不停地给我们洗脑，不动产登记中心和公证处都是国家机构，你们就放心吧，一点儿问题都没有。”张荣说，自己当时就想，这公司还真挺正规、挺负责的，这些国家机构都是保障老百姓利益的，项目肯定不会有问题。

正是抱着这样的“信念”，在北京国立公证处，张荣和老伴在广艳彬他们以公证处马上下班为由的催促声中和并没有公证员在场的情况下，来不及多看多想，在一系列文书上签下了自己的名字。

“我始终不相信，骗子会骗走老人的房子”

2016年7月7日，张荣的银行卡账户真的收到了6.5万元。张荣觉得挺好，理财公司真的挺守信用。但她没想到的是，这第一笔“以房养老”项目的收益，也是最后一笔，之后就再没见过一分钱。

根据广艳彬的介绍和口头许诺，张荣通过房产抵押向“银主”徐小娟以每月2%的利率贷款130万元，然后广艳彬把130万元用于理财，每个月返给张荣5%的利息，“银主”每月2%的利息由广艳彬直接支付。半年之后，130万元的本金还给张荣，赎回房子。所有手续都经过公证处公证，一切看起来都很“圆满”。

然而，到了第二个月的7日，张荣预想的6.5万元却没有到账。之后，她就开始了和广艳彬旷日持久的“拉锯战”：在电话里，广艳彬把打款日期从7日拖到15日，又从15日改成25日，从这个月许诺到下个月……即使这时，张荣也还没有意识到自己究竟陷入了怎样的骗局和麻烦。

直到2016年10月，张荣听说另外一位同样做“以房养老”理财项目的老人出了事，才在其他人的建议下来到北京国立公证处调取查看自己当初签下的合同和文书。

“一看，简直如五雷轰顶。”张荣说。原来，他们在北京国立公证处签下的借款合同显示，张荣从徐小娟处抵押借款130万元，月息2%，期限竟然是一个月，而不是广艳彬口头称的6个月，并且双方同意对借款合同进行具有强制效力债权文书的公证。到期没有还款，“银主”可以凭借公证书向法院申请强制执行，李荣则放弃自己的抗辩权。在委托书中，张荣将自己房屋的抵押、买卖、产权转移、纳税等权利统统委托给中间人苏炯和于洋。

而在丰台不动产登记中心，张荣查询到，自己的房子已经在8月31日过户给一个叫胡明凯的人。这时，张荣才警醒到，自己被骗了。

“我始终不相信，我们老人的房子能够被骗走。”同样被“以房养老”项目骗走价值500多万元房子的李哲（化名）对中国妇女报·中国女网记者说。

和张荣一样，李哲也是由熟人介绍认识了广艳彬，听信了“以房养老”的美丽谎言。由于李哲的房子不是商品房，不能直接抵押贷款，广艳彬便提出了“过户抵押”。

2016年2月2日，在一分钱没拿到的情况下，李哲的房子在上地的不动产登记中心非常“顺利”地过户给一家顺兴永强文化传播有限公司。然后，在公证处快下班时，在临时打印出来根本没有时间来得及细看的借款合同等文书上签字。2016年9月29日，李哲的房子门锁被砸开，东西被搬出，人也被架了出来。

“我虽然有警觉性，但还是比较放心，不相信骗子会把70多岁老人的房子骗走。”李哲说，他曾提议和广艳彬他们签订一个补充协议，用以说明房子的过户仅仅是为了抵押借款，任何人没有买卖房屋的意向。广艳彬也同意签订这样一个补充协议，但李哲事后才发现，房屋过户和抵押贷款的中间人邵楠、龙学武根本没有在这份补充协议上签字。

维权的过程漫长而复杂

2016年，北京多名像张荣、李哲这样的老人被清出自己的原住房，他们及其子女开始尝试通过报警、找律师等途径帮助老人维权。

起初，民警在看到借款合同、强制效力债权文书公证等材料时，认为这属于民事经济纠纷，不予立案。当类似的案件集中出现时，老人们的案子才得以刑事立案，北京市公安局西城分局对广艳彬采取了强制措施，其于2017年2月27日被北京市人民检察院第二分院批准逮捕。

“即使现在，也还有一部分被骗老人不赞成我们告广艳彬，因为老人在房子被过户后找到他，他还在劝大家不要着急，口口声声说自己在积极想办法帮助要回房子。”张荣无奈地说。

对于老人们的房子能否追回，北京市中闻律师事务所李亚律师表示，在房产过户前，可以通过撤销委托公证的方式保住房子，如果已经过户但涉及恶意串通可以向法院起诉交易双方主要买卖合同无效，要求解除合同、返还房屋。

“无疑，这个过程会比较漫长而复杂。”李亚说。

在李亚看来，“以房养老”骗局得逞的原因有两个，一是受害人对各种风险的认识不足，二是公证的流程和操作规范上需要改进。他建议，面对老年人委托售房的时候，应该要求成年子女在场或者要求被委托人与委托人之间有亲属关系。

北京大成律师事务所律师、北京律维银龄研究与服务中心主任卢明生也建议受骗老人趁早、尽快去公证处撤销委托授权公证，及时到房屋登记部门提出异议登记申请，阻止房屋变更登记，即便发现房屋已转让也可到人民法院申请财产保全冻结交易。

在长期从事老年权益维护的卢明生看来，“以房养老”骗局之所以大行其道的原因是多方面的：一是大量老年人对于养老的担忧或是对于养老新模式的期待；二是老年人对官方“以房养老”政策的误读，而这也是骗子公司将项目编造为“以房养老”模式骗称政府认可的常见手法，容易让老人接受；三是通过部分内容的公证，特别是房屋抵押手续掺和售房委托公证，利用公证机构的公证给其合法性、真实性背书，极大降低老年人的防备；四是公安机关对于此类骗局的打击力度过弱，常认为是“因签订有合同，甚至有公证”为由推脱为民事纠纷，使得几无犯罪成本，一定程度上助长了“以房养老”骗局；五是老人对子女养老依赖的削弱——无论是主动不依赖还是被动无法依赖，老人对于重大资产处理不愿与子女沟通，导致骗局得逞；六是公司营销手法容易让已上套的老人作为“杀熟”行骗工具，介绍新会员有回扣，对于初期已有获利人员的宣传更加容易放松警惕。

因此，卢明生说，对于已遭受“以房养老”等骗局的老人而言，要积极寻求子女及律师的帮助，切不可听信涉案公司人员择期退款的承诺，这种承诺往往是为了制造他们抽逃、转移财产的机会，也给警方破案及司法机构的救济错失良机，给维权带来更多阻碍。

卢明生最后建议，对于老年人而言，要远离非银行、保险公司、信托公司的理财方案——即便是正规金融机构的理财也得审慎；对于子女而言，要切实关心家中老人的养老安排；对于政府而言，一方面要丰富养老服务的提供，加大养老保障安排，减少老人养老担忧，另一方面要加强涉及养老的违法犯罪打击力度，及时提供救助。